Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HĂY CỨU CỒN DẦU
:: Đ̉I TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đ́nh
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đ́nh
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ư Kiến Độc Giả
· Liên lạc ṭa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· T́m kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
T́m Kiếm


Hit Counter
We received
24762667
page views since June 01, 2005
MS89 - 12/09: Hiểu Rơ Về Chương Tŕnh Giảm Nợ Nhà

Phát Triển CĐ

Thái Christie
American Elite Financial Planners

Trong giai đoạn kinh tế khó khăn hiện nay, hàng triệu gia đ́nh phải khốn đốn với nguy cơ bị mất nhà v́ thu nhập bị suy giảm hoặc v́ những chi phí đột xuất như bệnh viện, ly hôn, tai nạn v.v.. Tuy nhiên, có một số giải pháp của ngân hàng và chương tŕnh của chính phủ có thể giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng cách giảm tiền nhà đến mức tối đa tùy theo hoàn cảnh khó khăn và lợi tức của bạn. Thông thường, ngân hàng thường khuyên bạn nộp đơn vào chương tŕnh tái tài trợ (refinance) nếu bạn hội đủ điều kiện trước khi bước vào giải pháp xin giảm tiền nhà (loan modification) này.



Chương tŕnh “Giảm Tiền Nhà Của Chính Phủ” (Making Home Affordable Modification (HAMP)được đưa ra vào tháng 3 vừa qua sẽ giúp được nhiều gia đ́nh cứu văn được căn nhà yêu dấu của bạn nếu bạn hội đủ những điều kiện chung dưới đây:

1. Là ngôi nhà bạn đang ở có từ 1 đến 4 units
2. Bạn mua nhà trước ngày 1 tháng 1 năm 2009
3. Số tiền mượn không quá $729,750
4. Bạn đang có khó khăn tài chánh
5. Tiền nhà hàng tháng bao gồm cả thuế, bảo hiểm, lệ phí HOA cao hơn 31% tổng số doanh thu của gia đ́nh bạn

Tuy nhiên, phần lớn nhiều người Việt mua nhà trong những năm gần đây, đă đi theo chương tŕnh không chứng minh thu nhập hàng năm khi vay nợ. Do đó, đa số đồng hương không hội đủ điều kiện để thực hiện chương tŕnh “Giảm Tiền Nhà Của Chính Phủ” v́ hai công ty đầu tư địa ốc lớn nhất của Hoa Kỳ là Fannie Mae và Freddie Mac thông thường chỉ tài trợ cho những chương tŕnh có chứng minh thu nhập hàng năm.

Nếu bạn không hội đủ điều kiện cho chương tŕnh của chính phủ th́ có những giải pháp khác mà ngân hàng có thể chấp nhận thương lượng giảm tiền nhà để giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn này. Theo kinh nghiệm của chúng tôi th́ thông thường ngân hàng sẽ chấp thuận việc giảm tiền nhà nếu bạn hội đủ được điều kiện chính như sau: tỷ lệ của tất cả chi tiêu hằng tháng bao gồm tiền nhà không quá 80% tổng số thu nhập của bạn.

Để cho cuộc thương lượng với ngân hàng được nhanh chóng và có kết quả khả quan, bạn cần phải chuẩn bị một số giấy tờ như sau:

1. Một lá thơ tŕnh bày nguyên do tŕnh trạng khó khăn
2. Chứng minh thu nhập trong 30 ngày qua (hai tờ pay stub gần nhất)
3. Chứng minh tài khoản trong ngân hàng trong ṿng 60 ngày qua (hai tháng bank statement)
4. Tờ tường tŕnh chi phí hàng tháng (tiền xe, thẻ tín dụng, tiền chợ, điện thoại, v.v.)
5. Giấy khai thuế và W2 của 2 năm vừa qua (tùy theo ngân hàng)

Bạn có thể gọi trực tiếp cho ngân hàng để tŕnh bày với họ về trường hợp hoặc hoàn cảnh khó khăn của ḿnh, sau đó bạn xin mẫu đơn và số fax để gởi hồ sơ lại. Một điểm quan trọng mà bạn cần lưu ư khi gọi cho ngân hàng của bạn là nên yêu cầu tổng đài cho phép bạn được nói chuyện trực tiếp với chuyên viên trong “Ban giải quyết khó khăn của ngân hàng” (Loss Mitigation Department).

Để đạt được hiểu quả cao khi thương lượng với ngân hàng th́ điều cần thiết là hăy giữ b́nh tĩnh. V́ ngân hàng có nhân viên chuyên môn để luôn dành phần có lợi cho ngân hàng, do đó sự thiếu b́nh tĩnh của bạn sẽ là nhược điểm để ngân hàng áp đặt những điều kiện không có lợi. Ngoài ra, bạn có thể làm việc với luật sư, hoặc chuyên viên thương lượng để bảo vệ quyền lợi của bạn khi thương lượng với ngân hàng. Tiện đây chúng tôi cũng xin nói thêm là bạn nên t́m những công ty có uy tín và không lấy tiền trước v́ có nhiều dịch vụ gần đây đă lấy tiền trước nhưng không đem lại hiệu quả ǵ.

Trong suốt quá tŕnh thương lượng với ngân hàng, bạn cần phải theo dơi và liên lạc thường xuyên với họ để hồ sơ của bạn không bị rơi vào “quên lăng” trong những khối hồ sơ dầy cộp. Có một số phương cách thường xuyên được áp dụng để đem lại hiệu quả cao khi thương lượng như “trả tiền nhà trễ, chỉ trả một phần tiền nhà hoặc không trả tiền nhà”. Tùy theo trường hợp của từng cá nhân cũng như tùy theo ngân hàng.

Dưới đây là những câu hỏi mà chúng tôi thường gặp phải khi tiếp xúc với khách hàng hàng ngày:

Tôi có nên trả tiền nhà trễ trước khi thương lượng với ngân hàng hay không?
Không cần thiết. Nhiều ngân hàng không bắt buộc điều đó. Tuy nhiên, có một số nợ do chính phủ tài trợ cần phải bị trả trễ ít nhất là 61 ngày trước khi ngân hàng chấp thuận để xem xét và thương lượng. Hầu hết trong những trường hợp khác th́ đều được chấp thuận.

Làm sao tôi biết được tôi có hội đủ điều kiện để thương lượng với ngân hàng hay không?

Một số điều kiện căn bản sau đây mà bạn cần phải có trước khi tiến hành thủ tục là:

1. Bạn phải có việc làm hoặc đang lănh tiền xă hội
2. Bạn muốn ở lại trong căn nhà và sẵn sàng t́m mọi cách để giữ lại căn nhà
3. Bạn phải chứng minh rơ hoàn cảnh khó khăn của ḿnh như bị mất việc, giảm giờ làm, bệnh hoạn, v.v.. làm ảnh hưởng đến kinh tế và khả năng trả tiền nhà. Đồng thời, bạn phải chứng minh được rằng trường hợp kinh tế khó khăn này chỉ là tạm thời mà thôi.

Nếu giá trị căn nhà của tôi cao hơn so với số tiền tôi đang vay, tôi có hội đủ điều kiện để thương lượng không?

Có thể, nhưng chỉ khi nào bạn làm tái tài trợ (refinance) không được trước khi bắt đầu thương lượng.

Nếu tôi đă khai phá sản th́ c̣n được hay không?
Hầu hết là được. Tùy theo trường hợp.

Tôi đang có chương tŕnh lăi suất dài hạn, tôi có hội đủ điều kiện thương lượng hay không?

Hầu hết là được.

Tôi có hội đủ điều kiện nếu đây là nhà cho thuê không?

Tùy theo trường hợp, nhưng đa phần là được.

Nếu tôi đă bị trễ tiền nhà rồi th́ sao?

Thông thường trong những trường hợp bị trễ trên ba tháng, ngân hàng chỉ đồng ư cho sắp xếp thời gian để trả nợ đang bị trễ nhưng không phải là thương lượng giảm tiền nhà. Bạn hăy cẩn thận, bị trễ càng lâu th́ tiền chi phí luật sư, tiền phạt, tiền thuế, bảo hiểm, tiền lời càng thêm chồng chất có thể làm cho tiền nhà hàng tháng của bạn càng cao hơn hiện thời.
Khoảng bao lâu th́ sẽ thương lượng xong?

Sớm nhất th́ mất hai tuần và lâu th́ đến mười sáu tuần khi tất cả các thủ tục được hoàn tất. Đây là một số yếu tố quyết định cho lâu hay mau: chính phủ có liên quan đến số tiền tài trợ hay không? Bạn có mua bảo hiểm tài trợ (PMI) hay không? Bạn đă trả trễ tiền nhà bao nhiêu tháng rồi? Ngân hàng của bạn là ngân hàng nào? Ngân hàng của bạn có tham gia vào Chương Tŕnh Giảm Tiền Nhà của chính phủ liên bang hay không?

Chúng tôi mong rằng bài viết này giúp cho bạn sáng tỏ hơn một số vấn đề liên quan khi thương lượng với ngân hàng. Chúc bạn thành công trong quá tŕnh thương lượng này.

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của Uỷ Ban Cứu Người Vượt Biển: http://www.machsong.org.]

Posted on Monday, November 16 @ 10:56:42 EST by ngochuynh
 
Related Links
· More about Phát Triển CĐ
· News by ngochuynh


Most read story about Phát Triển CĐ:
Dùng sở trường và ưu thế

Article Rating
Average Score: 5
Votes: 2


Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly


Associated Topics

Phát Triển CĐTài Chánh


 
Copyright © 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke © 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang