Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HÃY CỨU CỒN DẦU
:: ĐÒI TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đình
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đình
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ý Kiến Độc Giả
· Liên lạc tòa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· Tìm kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
Tìm Kiếm


Hit Counter
We received
27686735
page views since June 01, 2005
MS87 - 10/09: Mua Bán Cơ Sở Thương Mại

Phát Triển CĐ

LS. Bùi Đăng Khoa

Việc mua bán một cơ sở thương mại không đơn giản như khi quý vị đi mua một món đồ ngoài chợ vì có rất nhiều điều phức tạp mà cả hai bên, người mua cũng như người bán, phải thận trọng tìm hiểu giải quyết trước khi chuyển nhượng cơ sở ấy cho nhau.

Sau đây là một số điều quan trọng cần biết trước khi đặt bút ký bán hay mua một cơ sở thương mại.

I. Thế Nào Là Một Khế Ước?

Khế ước mua hay bán một cơ sở thương mại theo nghĩa đơn thuần là một sự cam kết giữa hai người, dưới hình thức một khế ước tương thuận, có nghĩa là hai bên thoả thuận với nhau bằng giấy tờ, trên đó quý vị muốn viết những điều kiện gì tuỳ ý. Luật pháp không ấn định về hình thức một khế ước nào nhất định. Vì thế nếu sau này có sự kiện cáo thì toà án cũng không vặn vẹo quý vị tại sao lại ký khế ước theo hình thức này hay hình thức khác, mà toà án chỉ căn cứ vào những gì quý vị đã thoả thuận với nhau để xét xử nếu có một bên vi phạm những điều đã cam kết.



II. Nếu Quý Vị Là Người Bán
Nếu quý vị là người đứng bán một cơ sở thương mại thí dụ như một tiệm tạp hoá, thì quý vị phải chứng minh chính mình là chủ nhân đích thực của cơ sở thương mại ấy. Quý vị có bổn phận phải cung cấp mọi tin tức, giấy tờ cần thiết liên quan đến thương vụ, đồng thời quý vị phải thanh toán mọi nợ nần nếu có và những gì người mua yêu cầu theo luật định.

III. Nếu Quý Vị Là Người Mua
Khi quyết định mua một cơ sở thương mại, như tiệm tạp hoá, chắc hẳn quý vị đã phải xem xét, thăm dò, để tìm hiểu xem tiệu ấy có hội đủ những tiêu chuẩn mà quý vị mong muốn hay không. Quý vị có thể thương lượng mua trực tiếp với chủ hoặc qua người trung gian đại diện là người broker hay là listing agent. Tuy nhiên dù mua dưới hình thức nào thì quý vị cũng cần tiến hành những công việc sau đây:

A. Nghiên cứu môi trường

Sự nghiên cứu phạm vi của cơ sở thương mại là điều rất cần thiết, nhằm giúp quý vị hiểu rõ những gì thuộc ngoại vi nhưng cũng có liên hệ phần nào đến thương vụ của cơ sở ấy. Chẳng hạn như:

1. Đại điểm có thuận lợi không? Có bị cạnh tranh nhiều không?

2. Có tiệm nào cạnh tranh sắp xây cất gần đấy không? Thí dụ như một hãng nào đó sắp sửa xây một tiệm tạp hoá lớn gần tiệm quý vị có ý định mua thì chắc chắn thế nào tiệm nhỏ cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Chủ bán có lẽ đã nghe phong phanh như vậy mà cố tình giấu giếm, để bán chạy; khi quý vị mua xong mới biết được thì quá muộn.

3. Quý vị cũng cần nghiên cứu dân số, sắc dân để ước tính được số khách và tình trạng an ninh trong vùng (crime rate).

B. Khế ước đặt cọc (Earnest Money Contract)

1. Khi quý vị thấy đã sẵn sàng mua một tiệm nào đó, thì quý vị phải ký một khế ước đặt mua gọi là Khế Hước Đặt Cọc. Đây là một khế ước bảo đảm một cách chắc chắn rằng quý vị là người thật sự muốn mua cơ sở thương mại. Một khi người bán đã ký tên thoả thuận bán cho quý vị và chỉ cho quý vị mà thôi, thì không có quyến bán cho bất cứ ai khác dù người đó trả cao giá hơn quý vị chăng nữa.

Đây là một văn kiện pháp lý ràng buộc cả hai bên, người mua và người bán phải tôn trọng những gì đã cam kết. Có thể nói đây là một văn kiện căn bản, sơ khởi cho việc mua bán trước ngày ký giấy chính thức sang nhượng.

Quý vị ghi những gì trên khế ước đặt cọc?

Như trên chúng tôi đã trình bày, đó là một khế ước tương thuận, không nhất thiết áp dụng theo một hình thái nhất định nào, cho nên quý vị có toàn quyền ghi xuống những gì quý vị thấy cần thiết để bảo đảm quyền lợi của quý vị. Quý vị ghi càng nhiều càng tốt, càng chi tiết càng tốt, bởi vì như thế sẽ tránh được những điều tổng quát, có khi mơ hồ và sau này dễ đưa đến kiện cáo lôi thôi.

Sau đây là một số những điều khoản cần thiết dùng làm căn bản phải được ghi trong khế ước đặc cọc:

1. Danh hiệu của cơs ở thương mại, tên của tiệm và địa điểm của tiệm.

2. Tổng số tiền bán (gồm tiền đồ đạc, tiền thương vụ và tiền hàng hoá). Phần này nếu có thể nên phân biệt ra giá trị từng loại cốt để sau này dễ làm sổ sách kế toán.

3. Trong tổng số tiền này quý vị lại cần phải minh định cách thức trả tiền đặc cọc bao nhiêu. Tiền còn lại bao nhiêu phải trả khi làm giấy chính thức sang tên.

4. Tiền sẽ trả trực tiếp cho người bán là bao nhiêu.

5. Tiền còn lại sẽ do người bán hay ngân hàng hay đệ tam nhân tài trợ bao nhiêu.

6. Khoản tiền này có thể quý vị vay trực tiếp với ngân hàng một số tiền nào đó và nếu được sự chấp thuận của ngân hàng này. Quý vị sẽ là người chịu trách nhiệm tiếp tục trả số nợ ấy gọi là assumption of the note. Cả hai trường hợp, chủ bán tài trợ hay ngân hàng tài trợ, họ đều buộc phải dùng những tài sản cố định như đồ đạc trong tiệm để làm vật thế chân, và phải được đăng ký nơi quận hành chánh sở tại bằng mẫu ICC để phòng trường hợp quý vị không trả hết khoản nợ cho họ thì họ có quyền tịch biên những đồ đạc ấy. Điều lưu ý quan trọng là quý vị đừng bao giờ quá tin tưởng đến độ đưa tiền mà không làm giấy tờ hoặc đưa tiền trước để chủ tiệm hứa sẽ gia tiệm sau.

7. Việc thuê mướn địa điểm dưới hình thức một khế ước thuê mướn gọi là Lease Agreement. Đây là điều hết sức quan trọng liên hệ đến việc quý vị có được phép tiếp tục hành sử thương mại tại địa điểm đó hay không. Do đó quý vị nên đòi hỏi người bán cho quý vị coi khế ước thuê mướn trước khi đặt cọc mua tiệm để biết chắc rằng các điều kiện thuê mướn có tương đối dễ dàng cho quý vị chấp nhận hay hkông. Thí dụ tiền thuê mướn (rent) là bao nhiêu và tiền thuê mướn này tăng giảm như thế nào? Ngoài tiền thuê chính thức này, chủ đất còn đòi hỏi quý vị phai trả thêm những khoản tiền gì khác nữa? Thí dụ: tiền thuế (property tax), tiền bảo hiểm (insurance), tiền bảo trì (cam), v.v. Ngoài ra quý vị còn phải xem thời hạn thuê mướn còn lại bao lâu và chủ đất có cho phép người bán chuyển nhược việc thuê mướn này cho người mua hay không (assignment of the lease). Đó là một trong những điều kiện rất cần thiết phải được quý vị ghi trong hợp đồng mua bán. Trong trường hợp chủ đất nói không trở ngại gì trong việc chuyển nhượng khế ước thuê mướn, quý vị vẫn phải đòi cho bằng được sự đồng ý và ký tên của chủ đất trước khi quý vị ký giấy sang tên tiệm.

8. Đồ đạc trong tiệm (equipment): Đồ đạc trong tiệm phải được liệt kê rành mạch trong một tờ giấy gọi là list of equipments để biết chắc rằng những đồ đạc nào do người bàn làm chủ. Thí dụ mấy chế biến nước ngọt (soft drink machine) có thể thuộc về hãng Coca Cola, hay có những đồ đạc được thuê của hãng sản xuất, như tủ làm nước đá (ice maker). Ngoài ra quý vị cũng phải biết chắc rằng những đồ đạc này là không phải là những đồ đạc dùng làm vật thế chân cho món nợ mà người bán còn đang thiếu của đệ tam nhân. Đây là việc đòi hỏi quý vị phải tìm hiểu để bảo đảm rằng sau khi mua đồ đạc này rồi thì chủ quyền thuộc về quý vị. Trong trường hợp người bán trước đó có vay nợ mà đã dùng đồ đạc này làm vật thế chân thì phải đặt ra 2 giả thuyết:

a. Nếu người bán đã trả hết nợ thì phải có giấy giải toả nợ (release)

b. Nếu người bán còn đang mắc nợ thì quý vị phải buộc người này thanh toán nợ nần và phải xuất trình tờ release trước khi sang tên.

c. Đồ đạc torng tiệm phải được kể là ở vào tình trạng khả quan cho tới ngày chuyển nhượng; những gì cần sửa chữa thì người bán phải lo sửa trước ngày sang tiệm. Đừng bao giờ để họ hứa sẽ sửa rồi chẳng bao giờ sửa cả.

9. Hàng hoá trong tiệm: hàng hoá trong tiệm thường được kiểm kê ngay trước khi hai bên ký giấy mua bán (closing). Thông thường việc kiểm kê phải được thực hiển theo thể thức sau đây:

a. Trước tiên phải loại bỏ những hàng hoá quá hạn (out of date), những hàng hoá hư hỏng (damaged).

b. Hàng hoá được kiểm kê theo giá vốn (tức là chiếu theo hoá đơn của hãng cung cấp hay của  nhà sản xuất). Hoặc nếu kiểm kê theo giá thỉ phải được trừ từ 20% đến 30%).

10. Kiểm kê sổ sách kế toán: Trong khoảng thời gian từ ngày đặt cọc cho đến ngày chính thức ký giấy san gtên là thời gian quý vị tìm tòi, xem xét các tài liệu cần thiết bảo đảm cho việc quý vị mua tiệm không bị sai lầm. Quý vị nên lưu ý tiến hành các thủ tục sau đây:

a. Buộc người bán phải cung cấp cho quý vị sổ sách kế toàn liên hệ đến thương vụ của tiệm. Thí dụ mỗi ngày bán được bao nhiêu têìn hàng? Lợi tức hàng tháng bao nhiêu sau khi đã trừ đi các khoản chi phí? Tờ sale tax có thể dùng làm tài liệu dẫn chứng phần nào tổng số tiền bán mỗi tháng hoặc mỗi tam cá nguyệt.

b. Nếu đã có sự thoả thuận được ghi trong khế ước đặt cọc thì quý vị có quyền đi xin các loại giấy phép sau đây:

c. Giấy phép mang danh hiệu của tiệm (assumed name)

d. Giấy phép mang số danh bộ cho cơ sở thương mại gọi là identification number

e. Food Permit là loại giấy phép cho bán thực phẩm trong tiệm. (tại Houston, quý vị phải ghi danh đi học một lớp quản lý tiệm thực phẩm gọi là food management, trước khi Sở Y Tế đến tiệm thanh tra để cấp Food Permit. Giấy chứng nhận quản lý tiệm được cấp 3 năm một lần; còn giấy Food Permit được cấp 1 năm một lần; khi gần hết hạn quý vị phải xin tái cấp).

f. Giấy phép sử dụng cơ sở (occupancy permit): loại giấy này thường cấp cho những cơ sở mới thành lập. Nếu quý vị mua tiệm đã có giấy phép này thì chỉ việc đến Toà thị Chính sở tại sang tên cho quý vị mà thôi.

g. Giấy phép nhận phiếu thực phẩm (food stamps).

h. Giấy phép nhận phiếu thực phẩm cho đàn bà và trẻ em (W.I.C)

i. Giấy phép bán beer và rượu

j. Sale tax là loại giấy phép cho quyền quý vị tính thuế trên một số món hàng bán ra, thường là những món hàng không phải là thực phẩm (non food items), ngoại trừ các loại thực phẩm nóng vẫn phải tín thuế.

k.  Thuế: Quý vị cũng cần đòi buộc người bán phải chứng minh cho quý vị những tài liệu về thuế liên hệ đến tiệm, để chắc rằng người bán đã không thiếu. Sau đây là những thuế quan trọng:

i. Thuế tài sản (property tax) gồm có thuế tài sản về địa ốc (realestate tax) và thuế tài sản cá nhân (personal property tax). Mỗi loại tài sản này phải chịu 3 thứ thuế khác nhau, đó là: thuế trả cho county, thuế trả cho city, và thuế trường học

ii. Thuế trừ lợi tức của nhân viên (form 941), thuế an sinh xã hội gọi là Futa (form 940), thuế lao động (employment tax).

iii. Các tín Khoản: Người bán cũng có bổn phận cung cấp tất cả những gì liên hệ đến tín khoản (credit) để bảo đảm rằng người bán không mắc nợ ai, không ở trong tình trạng tranh chấp pháp lý, không lập thủ tục khai pháp sản (brankruptcy), đồng thời tiệm cũng không ở vào tình trạng xiết nợ (foreclose).

l. Một số điều khoản khác cũng cần được ghi trên khế ước, đó là điều kiện buộc người bán không được thiết lập cơ sở thương mại tương tự để cạnh tranh với tiệm trong vòng đường bán kính (radius) 5 hay 10 dậm và trong khoảng thời gian là 5 hay 10 năm.

m. Điểm chót là quý vị buộc người bán phải để lại nơi văn phòng sang tên (escrow) một khoản tiền nào đó trong thời hạn 30 ngày cho đến 3 tháng để dự phòng thanh toán những khoản tiền nào người bán chưa kịp trả đúng hẹn. Thí dụ: người bán còn thiếu hang coca cola một khoản tiền mà hang này đã gia hàng trước ngày closing chẳng hạn.

IV. Kết Luận

Việc mua bán một cơ sở thương mại, tuy mới nhìn qua thì thật là đơn giản, những thực tế lại rất phức tạp và rất dễ đi đến chỗ tranh tụng lôi thôi, nếu quý vị không tỉ mỉ, chi tiết khi đặt bút ký hợp đồng mua bán. Điều quan trọng là quý vị không nên mặc cả với nhau bằng lời nói suông hay bằng lối bắt tay, ngoéo tay theo kiểu người mình thường làm, thường quan niệm nôm na là “người mình” với nhau, cần gì phải làm giấy tờ rườm rà. Trái lại tất cả mọi sự thương lượng phải được thực hiện trên giấy trắng mực đen một cách hết sức cẩn thận. “Thà mất lòng trước, được lòng sau” thì mới bảo đảm tránh được những sự kiện cáo lôi thôi sau này.

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của Uỷ Ban Cứu Người Vượt Biển: http://www.machsong.org.]

Posted on Wednesday, August 19 @ 10:59:41 EDT by ngochuynh
 
Related Links
· More about Phát Triển CĐ
· News by ngochuynh


Most read story about Phát Triển CĐ:
Dùng sở trường và ưu thế

Article Rating
Average Score: 0
Votes: 0

Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly

 
Copyright 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang