Thuý Chi và Thành Phan
Để trả lời cho câu hỏi này, bạn cần biết một số các yếu tố quan trọng như giá bán căn nhà, ai là sở hữu chủ của căn nhà, giá thành của căn nhà so sới giá mua v.v. Những chi tiết này góp phần quyết định số tiền lời hay lỗ khi bạn bán căn nhà.
Giá bán của căn nhà
Giá bán của căn nhà là toàn bộ số tiền bạn nhận được khi bán nhà cho người khác. Giá bán nhà của bạn có thể bao gồm tiền mặt, các chứng từ hứa trả nợ, các khoản tiền vay thế chấp của căn nhà, các khoản nợ người mua có thể còn nợ lại như một phần tiền nhà, và giá trị của các tài sản khác tính theo thị trường, hoặc giá trị tương đương của các dịch vụ bạn nhận được từ hợp đồng bán nhà.
Tài sản riêng
Giá bán căn nhà của bạn không bao gồm các khoản tiền bạn nhận được khi bán các tài sản cá nhân khác cùng với căn nhà. Tài sản cá nhân không phải là phần vĩnh viễn của căn nhà, chẳng hạn, đồ đạc trong nhà như bàn ghế, giường tủ; các dụng cụ làm vườn hay máy cắt cỏ.
Các khoản tiền bạn nhận được từ việc bán các tài sản cá nhân này không cần kê khai trên mẫu 1099-S. Bất cứ số tiền lời nào thu được từ việc bán các tài sản cá nhân phải xem như lợi tức trong năm của bạn.
Các khoản tiền do chủ trả cho bạn (payment by employer)
Bạn có thể phải bán căn nhà đang ở vì phải thuyên chuyển công tác hay thay đổi công việc. Nếu chủ nhân của bạn trả cho bạn các khoản tiền bạn bị lỗ do phải bán căn nhà hay trả cho các chi phí bán nhà, bạn không cần phải tính các khoản tiền vào giá bán căn nhà của mình. Chủ của bạn sẽ tính các chi phí này như một phần lương trả cho bạn trên ô số 1 của bảng lương gởi cho bạn (box 1 of your Form W-2) và bạn sẽ khai số tiền chủ bù lỗ trên dòng 7 của bộ đơn khai thuế 1040.
Sự lựa chọn khi mua nhà (option to buy)
Nếu bạn thừa nhận quyền được mua lại căn nhà và quyền này vẫn có hiệu lực, hãy cộng số tiền bạn nhận được từ sự thừa nhận vào giá bán căn nhà. Nếu sự lựa chọn này không được thừa nhận, bạn phải khai số tiền như một nguồn lợi tức bình thường vào năm quyền được mua căn nhà hết hạn. Bạn phải khai số tiền này trên hồ sơ thuế (dòng 21).
Mẫu 1099-S (Form 1099-S)
Nếu bạn nhận được báo cáo tài chính 1099-S, trên ô số 2 của mẫu đơn ghi toàn bộ số tiền bạn nhận được khi bán căn nhà, nhưng ô số 2 của mẫu đơn này không bao gồm giá thị trường các tài sản khác ngoài tiền mặt và giấy hứa trả nợ, cùng các dịch vụ bạn đã nhận được hay sẽ nhận được như một phần tiền bán căn nhà. Trong trường hợp như vậy, ô số 4 của mẫu đơn 1099-S sẽ phải được đánh dấu để cho biết bạn đã hay sẽ nhận được các chứng từ cho các mục này.
Nếu bạn đủ tiêu chuẩn không phải khai thuế cho số tiền lời kiếm được từ việc bán căn nhà đang ở, người phụ trách việc hoàn tất thủ tục bán nhà cho bạn sẽ không phải báo cáo số tiền bạn kiếm được trên mẫu 1099-S. Nếu bạn không nhận được báo cáo tài chính 1099-S, bạn hãy sử dụng các giấy tờ mua bán nhà và các chứng từ lưu thuế khác để tính ra số tiền bạn thật sự nhận được khi bán căn nhà của mình.
Cách tính lời lỗ khi bán nhà
Để tính xem bạn lời hay lỗ khi bán căn nhà mình đang ở, bạn phải biết được giá bán căn nhà (selling price), tiền kiếm được khi chưa trừ các chi phí (the amount realized), và các chi phí được điều chỉnh (adjusted basis).
Giá bán - giá mua = Lãi chưa trừ chi phí
(Selling price - Selling expenses = Amount realized)
Lãi chưa trừ chi phí - các khoản điều chỉnh = lời hay lỗ
(Amount realized - Adjusted basis = Gain or loss)
Lãi chưa trừ các chi phí (the amount realized)
Lãi chưa trừ các chi phí là kết quả giữa chệnh lệch giữa giá bán và các chi phí bán nhà.
Các chi phí bán nhà (selling expenses) bao gồm:
- Tiền hoa hồng trả cho người trung gian hay người môi giới (commissions)
- Các chi phí quảng cáo (advertising fees)
- Các chi phí chính thức (legal fees), và
- Các khoản phụ phí vay tiền người bán phải trả, ví dụ, phí thay thế cho các khoản tiền mượn, như phí trả cho các “point” lãi xuất thấp.
Các khoản điều chỉnh giá thành (adjusted basis) của căn nhà
Trong thời gian bạn sở hữu căn nhà, bạn có thể có các khoản điều chỉnh về giá thành căn nhà. Các khoản điều chỉnh này có thể làm cho giá thành căn nhà cao hơn hay thấp hơn so với giá mua căn nhà. Để biết được các khoản tiền lời hay lỗ khi bán căn nhà đang ở, bạn phải tính và biết được giá căn nhà sau khi đã thêm, bớt các khoản điều chỉnh.
Nhà ở là nơi cư ngụ chính
- Chủ đề chính của bài báo này là giải thích thuật ngữ “main home - nơi cư ngụ chính” dùng trong các ấn bản của IRS liên quan đến các vấn đề nhà ở và thuế vụ của người thọ thuế.
Thông thường từ “home” được dùng để chỉ căn nhà hay nơi bạn cư trú; “main home” là nơi bạn sống nhiều hơn những nơi khác. Một nơi cư ngụ chính có thể là:
- Ngôi nhà (house)
- Nhà thuyền (houseboat)
- Nhà di động (mobile home)
- Căn hộ chung cư (cooperative apartment), hoặc
- Căn hộ trong một khu nhà lớn, mỗi hộ xem như một nhà riêng (condominium).
Để không phải đóng thuế cho khoản tiền lời bạn kiếm được sau khi bán nhà (capital gain), bạn phải là chủ nhân của căn nhà và cư ngụ trong căn nhà ít nhất 2 năm trong thời gian 5 năm liên tục, tính từ ngày bạn bán căn nhà này. Bài báo này là tài liệu trích từ ấn bản 523 của Sở Thuế Vụ Liên Bang Hoa Kỳ.
Mảnh đất nơi căn nhà toạ lạc
Nếu bạn bán một mảnh đất mà trên đó có căn nhà bạn đang ở, không phải bán căn nhà, bạn phải khai bất cứ khoản tiền lời nào khi bán miếng đất đó.
Ví dụ: Vào tháng 4 năm 2005, bạn bán miếng đất trên đó căn nhà bạn đang ở toạ lạc. Sau đó bạn mua một miếng đất khác rồi dời căn nhà của bạn đến miếng đất mới mua. Việc mua bán này không được xem như bạn bán căn nhà hiện là nơi cư ngụ chính của bạn, vì thế bạn phải khai tất cả các khoản tiền lời kiếm được khi bán miếng đất.
Đất trống
Mua bán trống không được xem như mua bán một căn nhà, trừ khi:
- Miếng đất trống ở cạnh miếng đất của ngôi nhà bạn đang ở;
- Bạn là sở hữu chủ của miếng đất trống này và sử dụng miếng đất như một nơi ở chính của mình;
- Hội đủ các điều kiện về việc miễn thuế cho số tiền lời kiếm được khi bán nhà và việc bán nhà xảy ra trong vòng 2 năm trước hoặc 2 năm sau ngày bạn bán miếng đất trống; và
- Bạn phải hội đủ tất cả các yêu cầu khác để được miễn thuế cho số tiền lời kiếm được khi bán căn nhà chính của bạn.
Nếu tất cả những yêu cầu kể trên được thoả đáng, việc bán căn nhà và việc bán miếng đất trống được xem như một vụ mua bán và mức cao nhất về số tiền lời kiếm được sẽ được áp dụng chung cho các khoản tiền kiếm được từ miếng đất và từ căn nhà là chỗ ở chính của bạn.
Nếu có nhiều hơn một căn nhà
Nếu bạn có nhiều hơn một căn nhà, bạn chỉ có thể được miễn đóng thuế trên số tiền lời kiếm được từ việc bán căn nhà là nơi cư ngụ chính của bạn. Bạn phải khai và đóng thuế trên số tiền lời kiếm được khi bán những căn nhà khác. Nếu bạn có hai căn nhà và sống ở cả hai nơi trong cùng một khoảng thời gian, căn nhà ở chính là nơi bạn có nhiều thời gian ở đó hơn.
Ví dụ 1: Bạn có một căn nhà ở thành phố và thường xuyên sống ở đây. Bạn cũng có một căn nhà khác ở vùng biển, và bạn thường đến nghỉ hè tại ngôi nhà này hằng năm. Căn nhà ở thành phố là ngôi nhà chính của bạn.Ví dụ 2: Bạn làm chủ một căn nhà, nhưng bạn thuê một căn nhà khác để ở. Căn nhà bạn thuê để ở là nơi cư ngụ chính của bạn.
Những yếu tố quyết định chỗ nào là nơi cư ngụ chính: Ngoài thời gian lưu cư tại mỗi căn nhà do bạn làm chủ, những yếu tố khác cũng thường được dùng để giúp bạn quyết định nơi nào là ngôi nhà chính của bạn. Những yếu tố này bao gồm:
1. Nơi bạn làm việc
2. Nơi những người thân trong gia đình bạn cư ngụ
3. Địa chỉ gởi và nhận thư từ và các hoá đơn mua bán
4. Địa chỉ bạn khai trên các chứng từ liên quan đến các cơ quan chính phủ Liên bang như:
- Hồ sơ khai thuế tiểu bang và liên bang
- Bằng lái xe
- Nơi bạn đăng ký số xe, và
- Nơi bạn đăng ký bầu cử.
5. Khu vực của các ngan hàng bạn có trương mục và thường xuyên trao đổi các dịch vụ tài chính với các ngân hàng này.
6. Khu vực nơi bạn tham gia các sinh hoạt sáng tác, giải trí và các tổ chức tôn giáo nơi bạn là một thành viên.
Sử dụng một phần bất động sản làm nơi cư ngụ chính:
Nếu bạn chỉ sử dụng một phần của một toà nhà hay khu đất rộng lớn làm nơi cư ngụ chính. Các quy định vừa nêu chỉ được áp dụng cho các khoản tiền lời hay lỗ sau khi bán căn nhà của bạn.
Mạch Sống Số 48, tháng 6, 2006
