Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HÃY CỨU CỒN DẦU
:: ĐÒI TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đình
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đình
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ý Kiến Độc Giả
· Liên lạc tòa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· Tìm kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
Tìm Kiếm


Hit Counter
We received
27811824
page views since June 01, 2005
MS48 - 06/06: Tìm Hiểu Về Việc Vay Tiền Khi Mua Nhà

Tài Chánh

Nguyen Kim Dung

LTS. Chương Trình “Làm Chủ Ngôi Nhà (Homeownership)” của BPSOS nhằm mục đích hướng dẫn đồng hương những kiến thức căn bản khi muốn làm chủ một ngôi nhà. Kỳ này xin quý độc giả xem bài phỏng vấn giữa cô Lan Chi, chủ bút Báo Mạch Sống và cô Kim Dung Nguyễn, quản lý chương trình “Làm Chủ Ngôi Nhà”. Qua cuộc phỏng vấn này, chúng tôi hy vọng quý đồng hương chọn được tiền vay để mua nhà thích hợp. Chương trình được tài trợ bởi The Prince George’s County Government, Department of Housing and Community Development và Montgomery county, Department of Housing and Community Affairs.

LC: BPSOS là một tổ chức người Việt toàn quốc độc nhất với những chương trình phát triển tài sản. Với trên 25 năm kinh nghiệm phục vụ cộng đồng, BPSOS có liên hệ hợp tác với Ngân Hàng Tín Dụng Quốc Gia Hoa Kỳ, Citibank, Sun Trust, Wachovia, PNC, Provident, v.v. Đồng thời họ cũng có mối quan hệ mật thiết với chuyên gia địa ốc chuyên nghiệp và uy tín. Họ sẵn sàng hướng dẫn quý vị chọn căn nhà tốt nhất với giá hợp lý nhất. Xin Kim Dung cho biết làm sao để biết mình vay loại nào là tốt nhất?

KD: Thưa cô Lan Chi, trong lần trước, Kim Dung có đề cập đến hai yếu tố cần biết khi mua nhà. Đó là tính xem thu nhập hàng tháng có đủ để chi trả tiền mortgage hay không, và thứ hai là phải có sẵn một tài khoản tiết kiệm trong ngân hàng. Số tiền phải đủ để đặt cọc cho căn nhà gọi là down payment, và chi trả cho chi phí đóng sổ hoặc còn gọi là chi phí hoàn tất (closing cost).

Hôm nay, để tiếp tục chương trình kỳ trước và cũng để trả lời câu hỏi của cô Lan Chi, cũng như của nhiều khách hàng đã gọi đến văn phòng, trước hết Kim Dung sẽ giúp quý vị tìm hiểu xem khả năng mình có thể vay được bao nhiêu.

LC:  Nếu muốn biết mình có thể vay được bao nhiêu tiền thì phải làm thế nào?

KD: Dạ, chúng ta có thể biết được mình vay được bao nhiêu bằng cách yêu cầu nơi cho vay ước lượng trước. Nhiều công ty cho vay rất sẵn lòng cho quý vị biết họ có thể cho vay bao nhiêu tiền. Quý vị không bắt buộc phải trả lệ phí làm đơn hay phải thực sự vay trong giai đoạn này, nhưng nên nhớ rằng đánh giá sơ khởi này chỉ rất tổng quát.

LC: Tôi nghe nói một cá nhân trong gia đình có thể vay một số tiền lên đến hai lần rưỡi tổng số lợi tức thường niên của cả gia đình, có đúng hay không?
KD: Theo nguyên tắc căn bản thì cứ một đôi vợ chồng với tổng lợi tức hằng năm là $30,000, họ có thể mượn đến $75,000. Nhưng đó chỉ là ước lượng chung chung về tiền vay mua nhà có thể chấp nhận được. Thật ra có rất nhiều yếu tố và những chi tiết khác cần được lưu ý để chúng ta có thể xác định được là mình có khả năng vay được tối đa bao nhiêu tiền. Do đó trước khi bắt đầu nói chuyện với người cho vay, quý vị nên xem xét những yếu tố chánh mà công ty cho vay dùng để xác định quý vị có thể vay được bao nhiêu. Trước hết nên hiểu rõ tiền vay mua nhà bao gồm những gì.

LC: Xin Kim Dung giải thích thêm về tiền vay mua nhà bao gồm những tiền gì.

KD: Tiền vay mua nhà có 2 phần: Phần thứ nhất là tiền vay; đó là số tiền mượn thực sự. Chẳng hạn nếu vay $70,000 để mua nhà thì tiền vay là $70,000. Phần thứ hai là tiền lời – số tiền phải trả cho việc sử dụng ngân khoản đã mượn. Lượng lời chi trả trong suốt thời gian vay mượn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố mà Kim Dung sẽ đề cập đến sau.

Một điều cần lưu ý là chúng ta có thể khai số tiền lời của tiền vay mortgage để giảm thuế và đây là một trong những quyền lợi của việc sở hữu một căn nhà.
Tóm lại, mỗi tháng chúng ta sẽ phải trả tiền vay và tiền lời của khoản nợ đó. Tiền lời nhiều hay ít tuỳ theo lãi suất và thời hạn thanh toán số nợ đã mượn (như hợp đồng vay ký 15 năm hay 30 năm với công ty cho vay). Trong vài năm đầu, hầu hết số tiền mà quý vị trả sẽ dồn vào khoản tiền lời, và trong những năm vay mượn cuối cùng, khoản thanh toán mới được dùng để thanh toán cho số nợ đã vay.

LC: Như vậy thì muốn mơ ước làm chủ căn nhà dễ thực hiện quá phải không em?

KD: Nghe qua thì dễ dàng như vậy nhưng phải căn cứ thêm những yếu tố khác nữa. Như quý vị đã biết, giá cả địa ốc được xác định tuỳ theo kích thước, địa điểm và những chi tiết thêm vào để tăng thêm giá trị của căn nhà. Trước khi đi vay tiền, hãy tìm hiểu 4 yếu tố sau đây để xác định xem mình có khả năng chi trả cho ngôi nhà trong mộng của chúng ta hay không. Đó là số tiền cọc, khoản tiền vay, phân suất lời và thời hạn hoàn trả số tiền đã vay.

Thưa quý vị, thay đổi một trong những yếu tố kể trên đều ảnh hưởng đến căn nhà.

Vậy quý vị nên xem xét kỹ lưỡng các yếu tố đó trước khi đi vay tiền.

LC: Trong lần nói chuyện kỳ trước, Kim Dung có giải thích về tiền down payment, là tiền đặt cọc cho căn nhà. Vậy đặt cọc bao nhiêu thì đủ?

KD: Kim Dung xin được giải thích như thế này: Tiền cọc làm giảm bớt số tiền cần mượn, do tiền cọc càng nhiều thì tiền vay càng nhỏ, và tiền lời phải trả càng ít. Các nơi cho vay thường xem tiền vay mua nhà có nhiều tiền cọc là bảo đảm hơn, vì quý vị đầu tư nhiều tiền túi vào tài sản hơn. Việc tiết kiệm cho đủ tiền để đặt cọc thông thường là phần khó khăn nhất trong việc chuẩn bị mua nhà, và nhất là khi mua nhà lần đầu tiên. Thường thì mình phải mất nhiều năm để thực hiện được việc này.

Do đó quý vị có thể đặt cọc tối thiểu khoảng 5%, có nơi cũng cho đặt cọc 3% tuỳ theo công ty cho vay. Nhưng nếu có khả năng, thì đặt cọc càng nhiều càng tốt.

LC: Lần trước Kim Dung có nói sơ qua về PMI, xin giải thích rõ ràng hơn.

KD: Dạ vâng. PMI là Private Mortgage Insurance, là tiền bảo hiểm tiền vay mua nhà từ tư nhân. Nếu quý vị đặt cọc dưới 20% trên giá trị của căn nhà thì quý vị bắt buộc phải mua bảo hiểm PMI. Bảo hiểm này bảo vệ công ty cho vay trong trường hợp quý vị mất việc làm hay vì một lý do nào đó không trả tiền vay được. Chi phí bảo hiểm được cộng vào tiền trả hàng tháng cho đến kỳ trả cuối cùng. Bảo hiểm này giúp quý vị có thể mua nhà sớm hơn nhiều năm thay vì phải tiết kiệm cho đủ tiền đặc cọc 20% trên số nợ vì đó là một số tiền quá lớn.

Có một vài dạng vay tiền mua nhà đặt cọc dưới 20% không đòi hỏi bảo hiểm tiền vay mua nhà tư nhân. Những dạng đó gồm tiền vay do chính phủ liên bang bảo đảm, chẳng hạn như vay theo FHA (Chương Trình Cho Vay Liên Bang) hay VA (Chương Trình Cho Cựu Chiến Binh Vay).

LC: Một công ty cho vay sẽ dựa vào đâu để xác định số tiền cho vay?

KD: Một công ty cho vay sẽ dựa vào hai yếu tố để quyết định số tiền cho vay. Thứ nhất: Xem xét tiền chi tiêu hàng tháng của quý vị không vượt quá 28% tổng lợi tức hàng tháng. Chi tiêu này bao gồm tiền vay mua nhà và tiền lời, bảo hiểm tiền vay mua nhà, v.v. Các khoản này không bao gồm các chi phí tiêu dùng hàng tháng.

Cách thứ hai:  Họ sẽ tính các chi tiêu hàng tháng gộp lại với các chi phí mua nhà và tiền lời hàng tháng, bảo hiểm thiên tai, thuế địa ốc, tiền vay mua xe, chi trả thẻ tín dụng. Tất cả các món nợ gộp chung lại không được quá 36%. Nói tóm tắt là tổng số tiền chi tiêu trong gia đình không được quá 36%. Kim Dung xin nhấn mạnh ở đây là con số phần trăm nói trên chỉ là nói chung thôi vì có những nơi cho vay có thể chấp nhận 38% số chi tiêu trên tổng mức lương của 1 gia đình.

LC: Có cách tính nào đơn giản và dễ hiểu để ví dụ không, Kim Dung?

KD: Dạ dễ lắm. Chúng ta phải thực hiện 2 bản kê khai để so sánh.

Bản kê khai thứ nhất: Kê khai tổng lợi tức hàng tháng. Trong bản này quý vị tính tổng lợi tức hàng tháng (trước khi trả thuế) của mình và người cùng đi vay nếu có.

Đây là các khoản như lợi tức căn bản từ việc làm chính, lương ngoài giờ, tiền thưởng, tiền hoa hồng, cổ tức, tiền lời, tiền cấp dưỡng, v.v.

Bản kê thứ hai: Kê khai tất cả các khoản chi tiêu hàng tháng trong gia đình, cộng với các khoản nợ dài hạn như nợ trả góp như nợ mua xe hay nợ luân lưu như nợ thẻ tín dụng, tiền vay đi học, v.v.

Xong quý vị lấy tổng số lợi tức của mình nhân cho 36% sẽ ra được kết quả bằng số chi tiêu tối đa cho phép. Nếu khoản này lớn hơn 36%, quý vị có thể bị từ chối cho vay hoặc có thể được cho vay nhưng với lãi suất cao.

Kim Dung xin nói thêm một chút về việc vay mượn có chính phủ bảo đảm. Có những chương trình cho vay của FEHA (Cơ Quan Gia Cư Liên Bang), hoặc VA (Ban Sự Vụ
Cựu Chiến Binh) hay RHS (Rural Housing Service – Cơ Quan Gia Cư tại Nông Thôn).

Mua nhà theo những chương trình này phải thoả mãn một số tiêu chuẩn tối thiểu và giới hạn cho vay khả dĩ.

Vay mượn có FHA bảo đảm chỉ cần đặt cọc rất ít (từ 3 đến 5 phần trăm). Nếu vay mượn theo chương trình VA thì không phải đặt cọc. Đây là chương trình bảo đảm dành cho cựu chiến binh hội đủ điều kiện. Quý vị phải lấy chứng nhận hội đủ điều kiện từ Ban Sự Vụ Cựu Chiến Binh để vay theo VA.

Chương trình gia cư tại nông thôn có RHS bảo đảm dành cho người thoả mãn một số yêu cầu về lợi tức và mong muốn mua nhà tại nông thôn. Dạng cho vay có chính phủ bảo đảm này không đòi hỏi đặc cọc.

LC: Cám ơn Kim Dung. Như vậy nếu sau khi chúng ta làm hai bản kê như đã nói ở trên và kết quả là khoản chi tiêu của chúng ta không quá 36% là có thể yên tâm xin vay tiền được phải không Kim Dung?

KD: Dạ còn một yếu tố nữa cần phải tính đến là quý vị cần có tín dụng tốt thì mới hoàn hảo.

LC: Vậy theo Kim Dung, thì như thế nào mới thật là tốt?

KD: Lần trước Kim Dung có nói qua về tín dụng. Điểm tín dụng (credit score) là điểm mà các công ty cho vay đánh giá trên báo cáo quá trình mượn nợ của người vay nợ trong quá khứ gọi là credit report.  Một tín dụng tốt là một tín dụng trong đó quý vị có điểm từ 700 điểm trở lên. Mà làm sao để thành lập tín dụng tốt? Muốn được hiểu rõ hơn về điều này, xin quý vị gọi đến văn phòng BPSOS chi nhánh Maryland. Kim Dung sẽ giải thích rõ ràng hơn.

LC: Trước khi chấm dứt chương trình, Kim Dung có lời gì gởi tới quý vị thính giả hay không?

KD: Dạ, hiện nay chính phủ rất khuyến khích mọi người tự làm chủ một căn nhà. Mục tiêu của chương trình homeownership của BPSOS là giúp đỡ đồng hương nâng cao kiến thức về việc làm chủ căn nhà.  Để biết thêm chi tiết, xin liên lạc Kim Dung, điện thoại số: 301 439 0505.

Mạch Sống Số 48, tháng 6, 2006

Posted on Tuesday, June 27 @ 11:20:45 EDT by tuyethoang
 
Related Links
· More about Tài Chánh
· News by tuyethoang


Most read story about Tài Chánh:
Tìm Hiểu Về Luật Phá Sản

Article Rating
Average Score: 0
Votes: 0

Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly


Associated Topics

Tài Chánh


 
Copyright 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang