Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HĂY CỨU CỒN DẦU
:: Đ̉I TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đ́nh
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đ́nh
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ư Kiến Độc Giả
· Liên lạc ṭa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· T́m kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
T́m Kiếm


Hit Counter
We received
19896165
page views since June 01, 2005
MS102 - 01/11: Đương Đầu Với Nợ Nhà

Tài Chánh

Minh Công

wcdarc-ohrid.orgHiện nay có rất nhiều gia đ́nh chủ sở hữu nhà đang lâm vào t́nh trạng thiếu hụt tiền dẫn đến t́nh trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đă không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ v́ mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đ̣i nợ, v.v.

Những người đang trong t́nh trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lư liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy kư nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là tŕnh tự chung:



1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong ṿng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đă quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đă trễ trong mấy tháng qua. Nếu không th́ họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.

2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong ṿng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đă thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà th́ căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.

Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới ṭa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới ṭa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới ṭa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới ṭa án can thiệp.  Nhiều tiểu bang có luôn cả hai.  Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp th́ ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới ṭa án can thiệp v́ thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.

Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt tḥi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong ṿng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lư hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề v́ đă mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đ̣i hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lư lịch của người xin việc.

Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của ḿnh càng sớm càng tốt để tŕnh bày với họ về khó khăn ḿnh đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù ḿnh chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng ḿnh sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ ḿnh trong giai đoạn khó khăn này.

Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn pḥng luật sư tịch thu nhà:

1. Làm thủ tục xin vào chương tŕnh giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của ḿnh.  Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được ḿnh có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.

2. Nếu biết khả năng của ḿnh không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà ḿnh có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).

3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu).  Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đă để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.

Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai tṛ rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất th́ thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao th́ bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ th́ khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lăi xuất trong một thời gian ấn định.

Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong ṿng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.

Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ư cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Posted on Thursday, January 06 @ 11:32:06 EST by ngochuynh
 
Related Links
· More about Tài Chánh
· News by ngochuynh


Most read story about Tài Chánh:
T́m Hiểu Về Luật Phá Sản

Article Rating
Average Score: 0
Votes: 0

Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly

 
Copyright © 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke © 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang