Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HĂY CỨU CỒN DẦU
:: Đ̉I TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đ́nh
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đ́nh
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ư Kiến Độc Giả
· Liên lạc ṭa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· T́m kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
T́m Kiếm


Hit Counter
We received
19892604
page views since June 01, 2005
MS102 - 01/11: Kiểu Lừa Đảo Nhà Tinh Vi

Phát Triển CĐ

Minh Công

Trong thời gian gần đây một dạng lừa đảo tinh vi mới xuất hiện nhằm vào những chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn trong việc trả tiền nợ nhà hàng tháng và đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà, đó là dịch vụ lừa đảo nhà đất. Các công ty lừa đảo thường tự giới thiệu là chuyên môn “đảm trách các vấn đề liên quan đến việc tịch thu nhà” hay “tư vấn các việc liên quan đến tiền nợ nhà” để quảng cáo các dịch vụ liên quan đến việc pḥng tránh bị tịch thu nhà, giảm lăi suất tiền nợ nhà hàng tháng và các dịch vụ khác. Dạng lừa đảo này nhắm vào tâm lư hoang mang và lo sợ của khách hàng khi đang rơi vào t́nh trạng bế tắc về nợ nhà cửa để trục lợi tài chính.

Các công ty trên thường khẳng định là có thể giúp đỡ các thân chủ đang đối mặt với khả năng bị kéo nhà (foreclosure) những giải pháp có thể giúp họ giữ lại được nhà, giảm lăi suất nợ hàng tháng (refinance), thay đổi các điều khoản trong việc trả nợ nhà (loan modification), sửa chữa tín dụng xấu (repair bad credit), hay là gia hạn thêm thời gian giải quyết nợ nhà… Trên thực tế, các lời hứa hay khẳng định trên đều không thực tế, chủ yếu nhằm lừa gạt khách hàng để trục lợi tài chính sau khi bỏ mặc thân chủ “mất tiền và mất nhà”.



Trong t́nh h́nh tài chính suy thoái, thị trường nhà đất hỗn loạn như hiện nay, có những dịch vụ, trung tâm tư vấn nhà cửa “chân chính” được chính phủ chứng nhận cấp giấy phép hoạt động nhằm giúp đỡ các chủ sở hữu nhà vượt qua khó khăn đang gặp phải. Tuy nhiên, người dân cần tỉnh táo và nên tự trang bị cho ḿnh những kiến thức nhất định để có thể phân biệt “thật giả” trong t́nh h́nh “vàng thau lẫn lộn” hiện nay.

Khi đối mặt với khả năng bị tịch thu nhà, chủ nhà cần chủ động liên lạc trực tiếp ngay ngân hàng cho vay của ḿnh hay các trung tâm tư vấn tài chính được cấp phép hoạt động của chính phủ (Housing Urban Developing –HUD) để t́m những biện pháp “thực tế và thiết thực” để không bị mất nhà. Các tổ chức trên sẽ cung cấp miễn phí các dịch vụ tư vấn dành cho những chủ sở hữu nhà đang gặp các khó khăn về tài chính trong việc trả tiền nhà. Những dịch vụ tư vấn trên có thể bao gồm: tái lập nợ nhà (reinstatement), trả nợ nhà thấp hơn tiền nợ nhà hàng tháng trong một thời gian cố định, thường từ 3 đến 6 tháng (foreberance), kế hoạch trả nợ dần theo lăi suất thấp (repayment plan), thay đổi các điều khoản trong việc trả nợ nhà (loan modification), tái tài trợ (refinance), bán nhà, hoặc deed in lieu tạm dịch là bằng khoán thế v́.
Dưới đây là những h́nh thức phổ biến nhất về các dạng lừa đảo nhà cửa:

“Mua Đi – Bán Lại”

Các công ty lừa đảo hứa hẹn là sẽ trả các khoản tiền nợ nhà, phục hồi tín dụng, và có thể trả giúp các khoản nợ thẻ tín dụng, nợ xe, v.v. cho thân chủ chỉ với một điều kiện là chủ nhà “tạm thời” chuyển toàn quyền sở hữu nhà cho một người thứ ba không quen biết (nhưng được các công ty lừa đảo hứa hẹn là rất đáng tin cậy). Để tạo thêm sự tin tưởng, họ cho phép chủ nhà được ở lại trong nhà dưới danh nghĩa người thuê với lời hứa hẹn là sẽ được mua lại căn nhà sau một khoảng thời gian nhất định nào đó hay khi t́nh h́nh tài chính của họ có sự thay đổi tích cực.

Trong dạng này, các chủ sở hữu nhà không hề biết rằng một khi đă chuyển quyền sở hữu nhà cho người thứ ba, họ có thể sẽ không mua lại được căn nhà của ḿnh theo như lời hứa. Một khi chuyển quyền sở hữu, chủ nhà mới hoàn toàn có quyền đuổi các chủ nhà cũ (nay có danh nghĩa là người thuê nhà) ra khỏi nhà. Chủ nhà mới cũng có thể (và có quyền) tăng giá thuê nhà hàng tháng lên cho tới khi người chủ cũ không thể trả nổi đành phải dọn đi. Khi chủ nhà cũ muốn mua lại căn nhà (như theo lời hứa từ các công ty lừa đảo), chủ nhà mới sẽ đưa ra một cái giá cao hơn giá trị căn nhà hay ngoài khả năng tài chính của chủ nhà cũ để từ chối một cách danh chính ngôn thuận. Như vậy là người chủ nhà cũ mất trắng ngôi nhà của ḿnh mà không được ǵ cả trong khi khoản nợ vẫn c̣n đó.

“Khai Phá Sản Rồi Mất Nhà”

Các công ty lừa đảo hứa với chủ nhà là sẽ giúp đỡ họ giữ lại căn nhà với điều kiện là nạn nhân phải chuyển giao một phần quyền sở hữu nhà cho một người (hay một nhóm người) mà đa phần là người của công ty lừa đảo. Tiếp theo đó nạn nhân cần cắt đứt mọi liên lạc với ngân hàng chủ nợ chính của căn nhà. Thay vào đó, nạn nhân sẽ trả số tiền nợ nhà hàng tháng trực tiếp cho công ty lừa đảo với niềm tin là ḿnh đang trả nợ nhà và (thông qua) các công ty lừa đảo tiến hành các thủ tục tài chính để giữ lại nhà. Mục tiêu chính của các công ty lừa đảo dạng này là duy tŕ nguồn lợi thu được từ khoản tiền trả nợ nhà hàng tháng từ các nạn nhân, càng lâu càng tốt.

Để kéo dài thời gian, công ty lừa đảo sẽ lần lượt lập hồ sơ khai phá sản lấy danh nghĩa của người (nhóm người) có đồng quyền sở hữu căn nhà với nạn nhân. Việc này được tiến hành mà không có sự hay biết của người chủ thực của căn nhà. Với mỗi hồ sơ phá sản, ṭa án sẽ ra một quyết định “tạm thời” tŕ hoăn các thủ tục tịch thu nhà của ngân hàng. Những quyết định tạm thời của ṭa án không ảnh hưởng tới việc chủ nhà phải có trách nhiệm tiếp tục trả tiền nợ nhà hàng tháng đúng hẹn. Tuy nhiên, các công ty lừa đảo đă khéo léo sử dụng những khoảng thời gian này để gầy dựng ḷng tin của nạn nhân, gây sự ngộ nhận là các công ty lừa đảo đang thực hiện việc bảo vệ căn nhà một cách hiệu quả. Có được sự tin tưởng từ nạn nhân, các công ty lừa đảo dễ dàng trục lợi từ các khoản tiền trả nợ nhà hàng tháng được gửi trực tiếp cho ḿnh trong một khoản thời gian tương đối dài.

Sau khi quyết định tạm thời của ṭa án hết hiệu lực th́ các công ty lừa đảo sẽ lặng lẽ biến mất, bỏ mặc cho nạn nhân đối diện với quyết định tịch thu nhà của ngân hàng. Thông thường nạn nhân của dịch vụ lừa đảo này chỉ nhận ra sự thật khi mọi việc đă quá trễ và không thể thay đổi được ǵ. Các luật lệ về phá sản được đặt ra nhằm hỗ trợ người dân giải quyết vấn đề tài chính nếu được tiến hành đúng cách. Tuy nhiên nạn nhân của dạng lừa đảo phá sản trên thường mất tất cả (tiền lẫn nhà), ngay cả tín dụng cá nhân cũng bị ảnh hưởng nặng nề trong ṿng 5 đến 10 năm tới.

“Giảm Lăi Suất”

Dạng lừa đảo này thường diễn ra khi một người nào đó t́m tới chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn trong việc trả tiền nhà hàng tháng. Người này sẽ tự giới thiệu là người đại diện cho ngân hàng hay trung tâm tài chính và có thể giúp họ xin vào các chương tŕnh giảm lăi suất nhà. Để chinh phục ḷng tin của nạn nhân, những kẻ lừa đảo này có thể xuất tŕnh giấy tờ chứng ḿnh, công ty đại diện, trang website rất giống một cơ quan tài chính hay một tổ chức đại diện chính phủ thực sự. Nếu chỉ đọc thoáng qua, các nạn nhân sẽ dễ dàng bị ngộ nhận bởi các từ ngữ như “liên bang”, “TARP” (Troubled Asset Relief Program – một chương tŕnh hỗ trợ tài chính của chính phủ dành cho các ngân hàng để giúp đỡ các chủ nhà đang gặp khó khăn) hay các từ ngữ chuyên ngành có liên quan đến các chương tŕnh chính thức thực sự của chính phủ.

Sau khi chiếm được ḷng tin của nạn nhân, kẻ lừa đảo sẽ đưa ra một loạt giấy tờ yêu cầu nạn nhân kư với danh nghĩa xin vào các chương tŕnh giảm lăi suất của chính phủ. Trên thực tế, các giấy tờ này là các giấy chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (deed transfer) từ nạn nhân sang kẻ lừa đảo. Trong quá tŕnh kư giấy, kẻ lừa đảo sẽ sử dụng nhiều biện pháp, cách thức đánh lạc hướng, hù dọa hay gây áp lực để cho nạn nhân không đủ tỉnh táo hay thời gian để đọc kỹ các giấy tờ. Sau khi kư kết, kẻ lừa đảo sẽ biến mất với lời hứa là sẽ tiến hành mọi thủ tục c̣n lại khác. Thông thường các nạn nhân luôn tin tưởng là ḿnh đă xin vào các chương tŕnh giảm lăi suất hay chống việc mất nhà của chính phủ và bỏ qua các thư cảnh báo của ngân hàng. Họ chỉ nhận ra sự thật khi nhận được quyết định trục xuất của ṭa án và biết rằng ḿnh không c̣n là chủ sở hữu nhà bấy lâu nay. Về phần kẻ lừa đảo, với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, họ có thể dùng để thế chấp và vay mượn tiền từ ngân hàng.

“Điện Thoại và Internet”

Dạng lừa đảo này thường xảy ra khi nạn nhân tự ḿnh liên lạc với các công ty lừa đảo thông qua các quảng cáo hay tờ rơi dựng trên đường hay được bỏ vào hộp thư. Với dạng lừa đảo này, nạn nhân chỉ có thể liên hệ với các công ty lừa đảo thông qua điện thoại hay thư từ. Với lời hứa là sẽ giúp đỡ các nạn nhân vay các khoản nợ với tiền lời thấp để trả nợ nhà hay thay đổi lăi suất nợ hiện tại, các công ty lừa đảo nhắm vào những thông tin cá nhân như số an ninh xă hội, tài khoản ngân hàng. Thông thường, sau khi nạn nhân liên lạc với các công ty lừa đảo qua điện thoại hay email, họ sẽ được chấp nhận ngay vào một “chương tŕnh hỗ trợ tài chính” nào đó và các công ty lừa đảo sẽ hối thúc nạn nhân gửi ngay những giấy tờ với các thông tin cá nhân và một khoản lệ phí để tiến hành các thủ tục càng sớm càng tốt.

Sau khi lấy được thông tin cá nhân và lệ phí, công ty lừa đảo sẽ biến mất, bỏ mặc nạn nhân chờ đợi trong tuyệt vọng. Với dạng lừa đảo này, rất khó cho nạn nhân truy ra được kẻ lừa đảo v́ các số điện thoại liên lạc thường xuyên thay đổi, ngay cả địa chỉ thư từ cũng là những địa chỉ hay thùng thư ma.
Về phía nạn nhân, ngoài mất một khoản tiền (thường không nhỏ khoảng vài ngàn Mỹ kim), mất thời gian (chờ đợi hồi âm), nhà cửa có khả năng bị tịch thu, họ c̣n đối mặt với nguy cơ là các thông tin cá nhân bị phơi bày và sẽ trở thành nạn nhân của việc lừa đảo tín dụng và ngân hàng về lâu dài.
 
Dạng lừa đảo “Ma”

Những kẻ lừa đảo dạng này thường tự nhận là chuyên viên địa ốc hay tài chính có khả năng giúp đỡ chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn trong việc trả nợ hay có nguy cơ mất nhà. Kẻ lừa đảo hứa là họ có thể giúp và đại diện cho nạn nhân xin vào chương tŕnh hỗ trợ giảm lăi suất hay giữ lại được nhà. Đổi lại, nạn nhân phải trả một khoản “phí dịch vụ” rất cao (so với khả năng tài chính của nạn nhân). Tương tự như dạng lừa đảo “giảm lăi suất”, kẻ lừa đảo luôn có thể đưa ra những giấy tờ, chứng nhận rất giống với những chương tŕnh hỗ trợ thật sự từ chính phủ. Ngoài ra, không ít kẻ lừa đảo cũng chính là những chuyên viên môi giới địa ốc hay tài chính thật sự. Điều này càng khiến cho nạn nhân khó khăn trong việc phát hiện ra sự thật.

Để kéo dài thời gian, những kẻ lừa đảo thường xuyên hứa và khẳng định với các nạn nhân là mọi việc vẫn diễn tiến theo tŕnh tự và khuyến cáo nạn nhân hăy bỏ qua những thư cảnh báo từ ngân hàng. Trên thực tế sau khi đă thu đầy đủ tiền lệ phí, kẻ lừa đảo hầu như không làm bất cứ việc ǵ, ngoài việc gọi một vài cú điện thoại hay gởi đi một vài ba đơn từ đơn giản mà chính nạn nhân cũng có thể làm được. Nạn nhân của dạng lừa đảo này thường phát hiện ra sự thật sau một thời gian dài sau khi nhận được các lời hứa suông. Khi nạn nhân kiên quyết yêu cầu đ̣i kết quả th́ kẻ lừa đảo thường biến mất, bỏ mặc nạn nhân trong hoàn cảnh không c̣n khả năng tài chính và thời gian để giữ nhà.

Dấu hiệu của công ty lừa đảo

- Yêu cầu trả trước một khoản “chi phí dịch vụ”. Không một tổ chức tư vấn đúng luật nào làm việc với chủ sở hữu nhà đang gặp khó khăn về tài chính mà lại đ̣i trả chi phí trước.

- Gợi ư là sẽ đại diện cho chủ nhà xin vào các chương tŕnh hỗ trợ của chính phủ với một lệ phí nhất định.

- Liên tục khẳng định hay có những lời hứa chắc chắn là sẽ giúp thân chủ giữ được nhà khỏi bị tịch thu.

- Yêu cần khách hàng cắt đứt mọi liên lạc với chủ nợ chính và các chuyên viên tư vấn nhà cửa khác.

- Khuyên khách hàng hăy ngừng trả tiền nợ nhà hàng tháng.

- Khuyên khách hàng hăy trả tiền nợ nhà hàng tháng cho một người thứ ba, không phải là ngân hàng chủ nợ nhà.

- Yêu cần khách hàng chuyển giao quyền sở hữu nhà cho một người khác.

- Không có văn bản, giấy tờ chính thức về các dịch vụ sẽ cung cấp. Chỉ hứa bằng miệng.

- Yêu cầu khách hàng kư vào những giấy tờ, hồ sơ có những khoảng hay ḍng viết để trống.

Hăy tự bảo vệ ḿnh

Biết ḿnh – biết người: Trước khi quyết định gởi tiền hay các thông tin cá nhân cho bất kỳ ai, luôn nhớ kiểm tra kỹ về lai lịch và quá tŕnh làm việc của họ. Liên lạc với quận hạt để t́m hiểu xem một công ty, tổ chức nào đó có giấy phép hành nghề đúng luật hay có bị ai kiện cáo ǵ không.

Hăy nhờ các tổ chức phi lợi nhuận hay trung tâm tài chính có tên tuổi: Quư vị có thể t́m thấy những tổ chức này từ U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD): 800 569-4287, http://www.hud.org/; Homeowenership Preservation Foundation: 888-995-HOPE, http://www.995hope.org/.

Đọc kỹ tất cả các giấy tờ trước khi kư: Đọc kỹ và hiểu rơ mọi giấy tờ trước khi đặt bút kư. Nếu tờ nào quá phức tạp, hăy nhờ luật sư hay chuyên viên tư vấn tài chính mà ḿnh tin cậy. Không bao giờ kư những giấy tờ có những khoản để trống mà có thể được viết vào sau đó. Không kư vào những giấy tờ bao gồm những thông tin sai lệch, không chính xác cho dù được đảm bảo là sẽ thay đổi lại sau đó.

Yêu cầu mọi lời hứa được viết trên giấy tờ: Những lời hứa hẹn hay thỏa thuận miệng không có giá trị pháp lư trước ṭa. Hăy bảo vệ quyền lợi của ḿnh bằng việc yêu cầu mọi lời hứa hay thỏa thuận được viết rơ ràng ra giấy và có chữ kư của hai bên. Giữ một bản kư kết cho ḿnh.

Trả tiền nhà trực tiếp cho ngân hàng cho vay: Không trả tiền nhà hàng tháng cho bất kỳ ai với bất kỳ lư do ǵ ngoài ngân hàng chủ nợ chính của ḿnh.

Không bao giờ sang nhượng quyền sở hữu nhà cho bất kỳ ai trước khi hiểu rơ các quyền lợi đối với căn nhà của ḿnh sau này.

Đa phần các dạng lừa đảo liên quan đến việc tịch thu nhà thường yêu cầu các nạn nhân “tạm thời” sang nhượng quyền sở hữu căn nhà cho một người thứ ba với lư do đây là biện pháp duy nhất để giữ nhà khỏi bị tịch thu. Hăy liên hệ với chuyên viên tư vấn nhà cửa được HUD cấp giấy phép để t́m hiểu thêm trước khi kư tên. Thông báo ngay cho các cơ quan chức năng khi nghi ngờ ḿnh là nạn nhân của một công ty lừa đảo. Khi biết được có kẻ khác ăn cắp danh tánh của ḿnh để xin thẻ nợ, hăy báo ngay với cơ quan chức năng để họ giải quyết cho bạn.

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]

Posted on Thursday, December 30 @ 11:24:24 EST by ngochuynh
 
Related Links
· More about Phát Triển CĐ
· News by ngochuynh


Most read story about Phát Triển CĐ:
Dùng sở trường và ưu thế

Article Rating
Average Score: 5
Votes: 1


Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly


Associated Topics

Phát Triển CĐ


 
Copyright © 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke © 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang