Mạch Sống Online
· Truyền Thông Mạch Sống
· Trang Nhà BPSOS
· Chống Nạn Buôn Người


Chuyên Mục

:: HĂY CỨU CỒN DẦU
:: Đ̉I TÀI SẢN
:: NGÀY VẬN ĐỘNG CHO VN

40 Năm Tị Nạn
An Toàn Lao Động
Bạo Hành Gia Đ́nh
Chống Nạn Buôn Người
Chủ Quyền Quốc Gia
Cứu Trợ Thiên Tai
Di Dân & Nhập Tịch
Định Cư Nhân Đạo
Lịch Sử Qua Lời Kể
Mái Ấm Gia Đ́nh
Nhân Quyền
Nhân Vật Trong Tháng
Phát Triển Cộng Đồng
Quan Điểm
Sống Đẹp
Sức Khoẻ
Tài Chánh
Tị Nạn
Thế Hệ Trẻ
Thư Toà Soạn
Tin Cập Nhật
Tin Sinh Hoạt
Tin Trang Nhất
Tin Tức Thời Sự
Truyện Ngắn
TPP
Tuổi Hạc
Tù Nhân Lương Tâm
Tự Do Tôn Giáo
Văn Khố Thuyền Nhân
Xoá Bỏ Tra Tấn

Chức Năng Thông Dụng
· Đọc Theo Chủ Đề
· Đọc Theo Số Báo
· Ghi Danh vào Email List
· Quảng Bá Mạch Sống
· Top 15
· Ư Kiến Độc Giả
· Liên lạc ṭa soạn
· Gửi bài cho Mạch Sống
· Phiếu Đóng Góp
· Census 2010
· T́m kiếm

Ghi Danh Nhận Tin
Ghi Danh Nhận Bản Tin Mạch Sống
T́m Kiếm


Hit Counter
We received
20218165
page views since June 01, 2005
MS79 - 02/09: Thị Trường Nhà Đất

Tài ChánhNhững Điều Cần Biết về Bán Thiếu (Short Sale)

Nguyễn Quốc Khải

Bán thiếu tiếng Anh gọi là "Short Sale". Bán thiếu không có nghĩa là bán nhanh chóng khi chúng ta mới thấy hai chữ SHORT SALE. Bán thiếu có nghĩa là bán nhà với giá dưới số tiền nợ c̣n lại. Bán thiếu không cùng nghĩa với bán chịu hoặc bán non. Danh từ bán chịu có nghĩa là người mua không phải trả tiền ngay. Mua bán bằng thẻ tín dụng thuộc loại này. Bán non là bán với giá thấp hơn giá ấn định lúc đầu thường để tiết kiệm th́ giờ hoặc sớm lấy tiền vào.

Khi thị trường nhà đất suy sụp, nhiều người bán nhà đất và ít người mua. Giá nhà cửa đi xuống, thấp hơn cả số tiền chủ nhà c̣n thiếu chủ nợ. Tiền bán nhà không đủ trang trải món nợ c̣n thiếu. Trong t́nh trạng này, nhiều chủ nhà vẫn phải bắt buộc bán nhà v́ t́nh trạng tài chánh đột nhiên thiếu hụt v́ khủng hoảng kinh tế, mất việc làm, lăi suất trên món nợ mua nhà thay đổi, sức khỏe, v.v.



Nếu chủ nợ bằng ḷng nhận số tiền bán nhà (với một số điều kiện chúng ta sẽ bàn trong phần dưới), sau khi trừ mọi phí tổn thông thường và tha thứ số nợ c̣n thiếu, trường hợp này gọi là bán thiếu.

Bán thiếu lợi và hại cho ai?

(1) Lư lịch tín dụng của người bán nhà (con nợ) sẽ bị tổn hại, tuy nhiên không tệ bằng trường hợp nhà bị tịch thu để thế nợ. Trong cả hai trường hợp, người bán nhà cũng sẽ phải bước ra khỏi căn nhà không được một đồng xu nào và v́ vậy rất khó t́m được nơi cư ngụ mới.

(2) Người mua trả với giá thấp, nhưng phần lớn người mua tài sản trong t́nh trạng này đều phải chia xẻ một số vấn đề -- sửa chữa và nâng cấp căn nhà – cần phải qua nhiều thủ tục tŕ trệ để đạt được.

(3) Chủ nợ chịu mất một số tiền, nhưng có lẽ ít hơn so với trường hợp tịch thu nhà.

Bán thiếu không thể thực hiện trong hai trường hợp sau đây:

(1) Chủ nợ sẽ không chấp nhận hay yêu cầu bán thiếu cho đến khi chủ nhà không có khả năng trả nợ một thời gian lâu và chính thức thông báo là không đủ khả năng trả tiền nhà.

(2) Chủ nợ sẽ không chấp nhận giải pháp bán thiếu nếu chủ nhà đă khai phá sản bởi v́ thương lượng bán thiếu là một hoạt động thương mại có tích cách cấu kết. Luật về phá sản lại không chấp nhận những hoạt động cấu kết.

Bán thiếu có lợi cho chủ nhà/người bán hay không?

Bán thiếu là một loại bán trước khi xẩy ra biện pháp tịch thu (preforeclosure sale). Bán thiếu để tránh xẩy ra t́nh trạng tịch thu bất lợi cho chủ nhà. Trong trường hợp nhà bị tịch thu, chủ nhà mất 250 điểm về lư lịch tín dụng. Trong khi đó bán thiếu chỉ mất 100 điểm. Nếu chủ nhà thương lượng bán thiếu với chủ nợ một cách làm hài ḷng cả đôi bên, lư lịch tín dụng giảm rất ít, có khi chỉ mất 25 điểm.

Chủ nhà có thể điều đ́nh để chủ nợ trả tiền lượng giá căn nhà (appraisal). Thông thường chủ nợ đồng ư làm như vậy. Trong trường hợp bán thiếu, chủ nợ tha thứ phần nợ c̣n thiếu, tức là phần chênh lệch khi tiền bán nhà không đủ trang trải tiền nợ. Sở Thuế Hoa Kỳ (IRS) có thể coi phần chênh lệch là lợi tức theo Đạo Luật Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 ngoại trừ một số trường hợp. Do đó nếu chủ nợ báo cáo với IRS về số nợ tha thứ qua mẫu IRS 1099-A, chủ nhà cần hỏi chuyên viên thuế vụ xem có phải trả thuế trên số tiền này không.

Nếu chủ nhà có một trương mục trung gian (escrow account) với chủ nợ, chủ nhà cần nhớ đ̣i chủ nợ hoàn lại tiền bảo hiểm và thuế đă trả. Theo đúng nghĩa, số tiền này thuộc về chủ nhà/người vay nợ, không phải của chủ nợ. Chủ nhà/người vay nợ nên hỏi ư kiến luật sư thuế vụ hay bất động sản nếu chủ nợ không chịu hoàn lại số tiền này cho chủ nhà/người vay nợ.

Bán thiếu có lợi cho người mua hay không?

Mua nhà từ người bán thiếu có thể là một việc phiền toái, lôi thôi, bất tiện. Nhưng nhiều người mua nhà chấp nhận kiểu mua bán nhà này v́ được giảm giá đáng kể. Ngoài ra, chủ nợ rất nóng ruột lấy lại tiền cho vay nên có thể cho người mua hưởng những điều kiện thuận lợi.

Hơn nữa, chủ nhà giữ một vai tṛ tích cực trong tiến tŕnh bán thiếu, nên sẽ hợp tác với người mua (và thông thường không cần phải trục xuất chủ nhà để lấy nhà). T́nh trạng có thể hoàn toàn khác biệt đối với trường hợp tịch thu nhà.

Trong trường hợp bán thiếu, người mua cũng như người bán cần có giúp đỡ của chuyên viên bất động sản và luật sư kinh nghiệm. Không phải luật sư hay nhân viên nhà đất nào cũng có thể hướng dẫn việc mua bán thiếu.

Tại sao chủ nợ lại chấp nhận bán thiếu?

Về mặt pháp lư, chủ nợ có quyền đ̣i chủ nhà trả hết tiền nhà c̣n thiếu, cả lời lẫn vốn. Khi chủ nhà trễ hạn trả nợ, chủ nợ thông thường có thể quy hoàn toàn trách nhiệm thiếu từng đồng bạc vào chủ nhà.

Giải pháp bán thiếu xem ra không thích hợp với trực giác của chủ nợ. Tuy nhiên trước t́nh trạng khủng hoảng tài chánh, ngày càng nhiều chủ nợ chấp nhận bán thiếu. Vào đầu năm 2008, Quỹ Dự Trữ Liên Bang Hoa Kỳ đă thực hiện một cuộc thăm ḍ ư kiến của các chuyên viên cho vay tiền thâm niên. Khoảng 65% những người được hỏi ư kiến cho biết rằng bán thiếu hoặc chuyển nhượng tài sản thế chấp (collateral property) để giải nợ sẽ là những giải pháp giảm mất mát trong năm 2008.

Những cơ sở cho vay tiền đă thấy rất nhiều chủ nhà đang cố xoay sở nhưng cuối cùng cũng mất nhà. Họ nh́n thấy t́nh trạng không tránh khỏi được và t́m cách giảm tối thiểu sự thua lỗ. Tuy nhiên vẫn c̣n một số chủ nợ giữ một thái độ cứng cỏi có lẽ v́ hi vọng vào một sự cứu văn lớn lao của chính phủ. Đến cuối năm 2008, các chủ nợ đă trở nên tuyệt vọng và chỉ c̣n trông chờ vào bán thiếu.

Tịch thu nhà để thế nợ là một giải pháp tốn kém, mất nhiều thời giờ đối với chủ nợ. Trái lại bán thiếu giúp chủ nợ giải quyết vấn đề thiếu nợ nhanh chóng và ít tốn kém hơn tịch thu nhà. Trong trường hợp sau, chủ nợ trở thành sở hữu chủ tài sản tịch thu. Chủ nợ phải chăm sóc, trả bảo hiểm và thuế đánh trên tài sản. Thay v́ nhận được tiền trả nợ hàng tháng, chủ nợ lại phải chi ra một số tiền. Ngoài ra, bán thiếu, giúp chủ nợ nh́n tốt đẹp hơn trên giấy tờ v́ tài sản không bị ghi là bị tịch thâu.

Nếu tịch thu nhà rồi đem bán, chủ nợ phải chi phí trung b́nh khoảng US$62,000. Trong khi bán thiếu chủ nhà sẽ không phải trả tốn phí cao như thế. Trong nhiều trường hợp, chủ nợ c̣n biếu chủ nhà một số tiền trong khoảng $1,000 - $5,000 để giữ ǵn căn nhà trong t́nh trạng tốt.

So sánh số nhà bán thiếu và số nhà tịch thu

Bán thiếu trở nên phổ thông hơn và có nhiều thuận lợi hơn như phần phân tách trên đă tŕnh bày. Tuy vậy, số nhà bán theo bán thiếu vẫn ít hơn số nhà bị tịch thu, mặc dù cả hai loại kinh doanh thông thường cho mức giảm giá như nhau. Thí dụ như tại thành phố Sacremento, California, số nhà tịch thu trên thị trường chiếm 52%, số nhà đang làm thủ tục tịch thu là 6%, so với số nhà bán thiếu là 42%.

Trung b́nh tỉ lệ giảm giá đối với các nhà bán thiếu và nhà bị tịch thu là 11% vào giữa năm 2008 so với các loại nhà khác đang bán trên thị trường cùng một thời điểm. Nếu giá nhà trung b́nh giảm 30%, giá nhà bán thiếu hay tịch thu sẽ giảm 41%, một tỉ lệ đáng kể. Sự kiện này có thể có một vài lư do sau đây:

(1) Những chuyên viên địa ốc không thích bán thiếu v́ phải xin phép chủ nợ.

(2) Thông thường chủ nợ cắt giảm tiền hoa hồng.

(3) Nhà tịch thu thường để trống, dễ dàng đến xem, và sẵn sàng cho chủ mới dọn vào.

Kết luận

Bán thiếu là một loại kinh doanh hay hợp đồng thương mại về nhà đất do doanh gia trong kỹ nghệ bất động sản chế biến ra theo nhu cầu thị trường đ̣i hỏi. Loại kinh doanh này cho tới nay không tạo ra vấn đề ǵ khó khăn về pháp lư hay tài chánh. Tuy nhiên, không một cơ quan nào của chính phủ đặc biệt trông coi về loại kinh doanh nhà đất này.

Trong năm 2009, thị trường nhà đất sẽ c̣n tiếp tục đi xuống. Trong nửa năm đầu của 2009 có lẽ sẽ là thời gian mua nhà thuận lợi nhất. Nhà bán thiếu và nhà bị tịch thu sẽ tiếp tục là bán chạy hơn v́ tỉ lệ giảm giá cao.

Trong bài tới, BPSOS sẽ bàn về việc thay đổi món nợ nhà đất để tránh bi tịch thu tài sản.

[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của Uỷ Ban Cứu Người Vượt Biển: http://www.machsong.org.]

Posted on Wednesday, January 21 @ 11:07:39 EST by ngochuynh
 
Related Links
· More about Tài Chánh
· News by ngochuynh


Most read story about Tài Chánh:
T́m Hiểu Về Luật Phá Sản

Article Rating
Average Score: 0
Votes: 0

Please take a second and vote for this article:

Excellent
Very Good
Good
Regular
Bad

Options

 Printer Friendly Printer Friendly


Associated Topics

Tài Chánh


 
Copyright © 2005 by MachSong, Inc.
PHP-Nuke © 2004 by Francisco Burzi
Mach Song Online.
Publisher: Nguyen Dinh Thang